Почти половину пустых участков под многоквартирные дома в зонах затопления и подтопления не спасёт смягчение правил

Что выпало из оборота и что можно вернуть

Мы взяли все 762 523 участка, где по виду разрешённого использования можно строить многоквартирные дома, и нашли 5 211 пустых участков, которые зона затопления или подтопления покрывает наполовину и больше (на 23 октября 2026 года). Пустой — значит, на участке нет зданий ни в кадастре, ни на открытых картах зданий, и стройка на наш.дом.рф не ведётся; здания, которых нет ни на одной карте, расчёт не видит, поэтому это оценка сверху. С 4 августа 2026 года строить на них запрещено (ч. 3 ст. 67.1 Водного кодекса в редакции закона № 301-ФЗ) — разрешены только сами сооружения инженерной защиты. Дальше — что с ними будет.

2 500

2 040 га · 61,1 млрд ₽ кадастровой стоимости

Зона затопления: без защиты не вернуть. Зона затопления занимает половину участка и больше. Льгота проекта изменений постановления № 360 — только для зон подтопления. Владелец может вернуть такой участок в застройку одним способом: построить инженерную защиту — дамбу, подсыпку — и добиться изменения зоны. Подробнее — ниже.

2 711

1 244 га · 30,1 млрд ₽ кадастровой стоимости

Зона подтопления. По проекту запрет строительства в зоне подтопления не применяется к участкам, права на которые возникли до 4 августа 2026 года, если это не создаёт угрозу жизни людей, обороне и безопасности. 2 695 из этих участков поставлены на учёт до этой даты (когда возникли права, по открытым сведениям не видно). Но у 1 525 собственность публичная или не указана (без частной доли): если права на них появятся после 4 августа — при продаже или аренде, — льгота может не сработать.

2 486

из 2 711 · останутся в зоне 225

Если зону подтопления проведут полосой 20 м. Проект сужает полосу подтопления вдоль зоны затопления с 50 до 20 м. Тогда 2 486 участков выйдут из зоны — в ней останется меньше половины их площади, и для новых владельцев тоже; в том числе 1 405 из 1 525 с публичной или неуказанной собственностью. Но 2 188 из них вышли бы и при пересмотре по действующему правилу 2024 года (полоса 50 м): большая часть их площади дальше 50 м от зоны затопления. Само сужение полосы до 20 м добавляет 298 участков. Правило старые границы не меняет — зоны должны пересмотреть.

У 178 участков в подтоплении часть площади (от 10 до 50 %) всё равно лежит в зоне затопления — эту часть не освободят ни новые правила, ни полоса 20 м. Льгота проекта касается запрета строительства (п. 1 ч. 3 ст. 67.1 Водного кодекса); о запрете освоения территорий (п. 5) в ней не сказано. Проект изменений ПП № 360 — regulation.gov.ru/projects/171257, размещён 23.09.2026, пока не принят.

Можно ли снять зону затопления

Владельцу участка — только инженерной защитой. Льготы, которую проект даёт зонам подтопления, у зоны затопления нет. Сама зона может измениться и без этого — если пересчитают паводок или подпорные уровни водохранилища.

Что разрешено в зоне. Водный кодекс с 4 августа 2026 года запрещает в зонах затопления и подтопления строительство объектов капитального строительства и освоение территорий для такого строительства, кроме самой инженерной защиты (ч. 3 ст. 67.1). Защита — это водоограждающие дамбы, берегоукрепительные сооружения, искусственное повышение поверхности территорий, свайные фундаменты (ч. 4 ст. 67.1). В границах участка её делает сам правообладатель.
Как сейчас. По действующему Положению о зонах (ПП № 360) зону можно прекратить, если территория обеспечена инженерной защитой (п. 20). Но изменить границы можно только из-за изменения паводка или подпорных уровней (п. 19), а предложения в Росводресурсы подаёт регион. Защитить один участок и вывести его из зоны правила прямо не позволяют.
Что меняет проект. Защита, в том числе построенная правообладателем на своём участке, становится основанием изменить или прекратить зону (п. 19 «в», «г»). Правообладатель сам подаёт заявление в регион с подтверждением, что защита есть, — письмом органа власти о дамбах или материалами о незатопляемости после подсыпки (п. 13.1, п. 4 «з», «и»). Регион — 10 календарных дней, акт Росводресурсов — 7 рабочих дней вместо 30 календарных.

Для застройщика это значит: участок в зоне подтопления с правами до 4 августа проект освобождает от запрета строительства без защиты (если нет угрозы жизни людей, обороне и безопасности), а участок в зоне затопления — только после того, как владелец за свой счёт построит дамбу или поднимет территорию и пройдёт процедуру изменения зоны. Тексты: Водный кодекс в редакции от 04.08.2026, ПП № 360 в редакции от 24.05.2024, проект — regulation.gov.ru/projects/171257.

У столиц регионов

Застройщику интереснее всего земля в городе и рядом с ним — там же и большая часть стоимости участков в зоне затопления. Из 2 500 участков в зоне затопления 1 181 лежит ближе 10 км к столице своего региона, а в пределах 30 км — 1 348 участков на 54,1 млрд ₽ кадастровой стоимости.

Зона затопления, до 30 км от столицы региона

Махачкала — 183 участка, 7,3 млрд ₽
Уфа — 116, 4,9 млрд ₽
Тюмень — 107, 12,9 млрд ₽
Благовещенск — 105, 1,9 млрд ₽
Оренбург — 93, 2,0 млрд ₽
Калининград — 83, 4,0 млрд ₽
Ростов-на-Дону — 70, 5,7 млрд ₽
Самара — 65, 1,9 млрд ₽

Может вернуть проект (подтопление), до 30 км от столицы региона

Оренбург — 175 участков
Нижний Новгород — 148
Рязань — 121
Краснодар — 108
Екатеринбург — 56
Ярославль — 54
Архангельск — 49
Самара — 36

Среди регионов, где таких участков 30 и больше, все пустые участки в зонах лежат в зоне затопления в Якутии, Башкортостане и Калининградской области, 97 % — в Пермском крае; большая часть — в Ямало-Ненецком округе (91 %), Дагестане (89 %), Ростовской и Тюменской областях (по 85 %). Больше всего участков может вернуть проект в Краснодарском крае (335), ХМАО (210), Оренбургской области (191), Красноярском крае (190) и Нижегородской области (155).

Строящиеся дома: почти все получили разрешение до запрета

Отдельно мы проверили дома, которые уже строятся. Это 815 многоквартирных домов, 174,7 тыс. квартир — 7,2 % всего строящегося жилья (в регионах, по которым есть сведения о зонах): их участки зона затопления или подтопления покрывает наполовину и больше. Мы сравнили дату разрешения на строительство из проектной декларации с датой, когда сведения о зоне внесли в ЕГРН: с этого дня зона считается установленной (п. 24 ст. 106 Земельного кодекса).

111

домов — разрешение выдано до того, как установили зону. Право достроить защищает п. 2 ст. 107 Земельного кодекса.

694

дома, 141,5 тыс. квартир — разрешение после зоны, но до 4 августа 2026 года, обычно через 3–4 года после неё. Тогда стройка в зоне допускалась при инженерной защите.

жилых дома получили разрешение после 4 августа: в Нижнем Новгороде (343 квартиры), Благовещенске (180) и Дербентском районе Дагестана. Ещё у 6 домов дата разрешения неизвестна.

Минстрой в письме от 2 сентября 2026 г. № 54339-ИФ/08 разъяснил: для домов по 214-ФЗ нахождение в зоне при выданном разрешении — не основание отказывать во вводе. Больше всего квартир в домах в зонах — в Краснодарском крае (31 тыс.), Башкортостане (15,7 тыс.), Рязанской (12,4 тыс.), Нижегородской (11,9 тыс.) и Свердловской (11 тыс.) областях. До конца 2027 года по плану должны ввести около 75 тыс. квартир из этого списка.

Как считали

Участки. Все участки с видом разрешённого использования «малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная многоквартирная жилая застройка» (2.1.1, 2.5, 2.6) и «многоквартирный дом» — сведения на 13 октября 2026 года, зоны — на 23 октября. 13 участков, зоны которых исчезли с кадастровой карты (мы обнаружили это 19–20 октября; 8 из них — в Москве), в расчёт не входят. В зоне — если установленная зона затопления или подтопления покрывает половину площади участка и больше. Пустой — на участке нет зданий в кадастре (центр здания внутри участка или контуры зданий занимают от 30 % его площади) и на открытых картах зданий Overture (OpenStreetMap, Microsoft, Esri: здания занимают от 30 % участка или здание стоит внутри и занимает от 10 %), нет стройки на наш.дом.рф, вид использования не «эксплуатация существующего дома». Не учитываем участки меньше 100 м², с номером квартиры в адресе и участки, где «многоэтажные» — это гаражи, стоянки или производство. Здания, которых нет ни на одной карте, расчёт не видит, поэтому это оценка сверху.
В зоне затопления (без защиты не вернуть) — зона затопления покрывает половину участка и больше (вместе с зонами, где вид затопление/подтопление в сведениях не разделён, — таких участков 5). Вид зоны — по её названию; если в названии акта «о границах зон затопления, подтопления» уточнено «территория слабого (умеренного, сильного) подтопления», это подтопление. Подтопление — зона затопления меньше половины участка. Полоса 20 м — часть участка ближе 20 м к зоне затопления; участок выходит из зоны, если эта часть вместе с самой зоной затопления меньше половины его площади. Публичная или не указана — в сведениях об участке нет частной собственности (в том числе долевой).
Строящиеся дома. Все 13 384 строящихся объекта с наш.дом.рф (ЕИСЖС) на 10 октября 2026 года; по проектным декларациям — кадастровый номер участка (п. 12.3.1) и дата разрешения на строительство (п. 11.1). Дом в зоне — зона на половине площади участков проекта и больше. Дата зоны — внесение сведений о ней в ЕГРН (если зону потом меняли, это может быть дата изменения). Апартаменты, отели и нежилые объекты не учтены.
Расстояние — по прямой до столицы своего региона (для Московской и Ленинградской областей — до Москвы и Петербурга). Кадастровая стоимость — по открытым сведениям, это не рыночная цена. Собственность — по сведениям об участке, без учёта аренды; «не указана» — не обязательно публичная. Права «до 4 августа» оценены по дате постановки участка на учёт.

Вопросы и ответы

Участки в зоне затопления потеряны навсегда?

Нет. Владелец может снять зону затопления только инженерной защитой — дамбой, берегоукреплением, подсыпкой территории. Льготы «без защиты», как у зоны подтопления, для неё нет. Подробно — в разделе «Можно ли снять зону затопления».

Что делать владельцу участка в зоне подтопления?

Проверить, когда возникли права на участок: проект снимает запрет строительства в зоне подтопления с участков, права на которые возникли до 4 августа 2026 года, если это не создаёт угрозу жизни людей, обороне и безопасности. Если участок далеко от зоны затопления, есть шанс, что при пересмотре зоны он выйдет из неё. Проект пока не принят.

Значит ли это, что строящиеся дома не достроят?

Не должны: 805 из 815 получили разрешение до запрета, а Минстрой в письме от 2 сентября 2026 г. разъяснил, что для домов по 214-ФЗ зона при выданном разрешении — не основание отказывать во вводе. При вводе он предлагает учитывать, обеспечена ли инженерная защита.

Как проверить участок до покупки?

По кадастровому номеру на карте ГИСЛС: видно, какие зоны есть на участке и какую часть они занимают, есть ли рядом зона затопления и сколько до неё метров.

Почти половину пустых участков под многоквартирные дома в зонах затопления и подтопления не спасёт смягчение правил — только защита от воды

Карта по регионам

Ваш регион